КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС: ДУРЯТ НАШЕГО БРАТА!

11.08.2006 23:26

Приобретение квартиры в последнее время стало для наших соотечественников едва ли не национальным видом спорта, особенно для жителей крупных областных центров, не говоря уже о «стольном граде Киеве»

Цены за последние пару-тройку лет взлетели до совершенно заоблачных вершин.
 
Недавно у меня гостил мой школьный друг, ныне проживающий в столице государства – члена ЕС городе Таллинне. И вот во время прогулки по Крещатику он поинтересовался у меня, сколько стоит, например, трехкомнатная квартира, расположенная на главной улице столицы Украины? Когда я назвал цифру, он посмотрел на меня с явным недоумением и плохо скрываемым удивлением и спросил – почему в Киеве аналогичные квартиры стоят дороже, нежели в Таллинне? Дать какой-то вразумительный ответ я не смог.
 
Полагаю, что объяснить эту ситуацию не смог бы ни один здравомыслящий человек, особенно в сочетании с тем, что качество жилья, не говоря уже о качестве жилищно-коммунальных услуг, в Эстонии несопоставимо лучше, нежели в Украине. Да и общий уровень жизни намного выше.
 
В принципе о ситуации с ценами на жилье не писал только ленивый. Нет никаких сомнений в том, что сложившаяся ситуация есть производная нескольких усиленных эффектом взаимного мультипликатора факторов: роста благосостояния отдельной части наших сограждан, внедрения ипотечного кредитования,  неверия в перспективы доллара и американской экономики, и массового психоза, умело организованного риелтерами и застройщиками.
 
Не буду отбирать хлеб у специалистов по прогнозам ценовых параметров рынка недвижимости. В настоящем материале я постараюсь описать ряд небезынтересных случаев, возникающих при покупке-продаже жилья, а также попробую предостеречь читателей от некоторых из потенциально возможных неприятностей.
 
Первым делом при покупке объекта недвижимости я бы рекомендовал убедиться в том, что продаваемый объект действительно принадлежит тому лицу, которое намеревается его продать. Для этого стоит не постесняться проверить наличие правоустанавливающих документов, к которым относятся договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации, документы, связанные с наследованием. Обязательно нужно их внимательнейшим образом изучить, чтобы убедиться в праве продавца отчуждать данную квартиру или дом. Дело в том, что продажа квартир по поддельным документам, как говорится «имеет место быть».
 
При этом имеет смысл быть максимально придирчивым и недоверчивым, так как помимо мошенничества существуют и различного рода ошибки и описки, а то и просто недоразумения. Например, то с чем я столкнулся лично. Проданный мною частный дом в одном из областных центров Украины имел адрес – улица «такая-то» дом 3 квартира 6. При этом в расположенном рядом двухэтажном доме №3 по той же улице также имелась квартира №6. В принципе это доставляло всего лишь одно неудобство – при выполнении гражданского долга (а именно, при участии в парламентских или президентских выборах) мне постоянно приходилось доказывать, что я все-таки имею право «вершить судьбы Родины», так как я был внесен где-то в конце общего списка, а заботливые работники территориальной избирательной комиссии, найдя в первую очередь моих «двойников по квартире», просили меня «покинуть помещение».
 
Произошла подобная коллизия по той причине, что как мне рассказывали предыдущие владельцы дома, когда-то в нем находился ЖЭК, а потом его решили перевести в жилой фонд. А совсем недавно я столкнулся с тем, как человеку при оформлении прописки в виде на жительство жэковская паспортистка вместо квартиры № «51» записала квартиру № «61». С одной стороны, человек, по отношению к которому была допущена данная описка вряд ли смог бы продать или сдать в аренду принадлежащую ему квартиру, но с другой стороны – мог бы попытаться претендовать на жилплощадь в той квартире, где его ошибочно прописали.  Еще один вариант встречающейся ошибки – несоответствие данных содержащихся в техническом паспорте на квартиру, данным ЖЭКа.
 
Дальше скажу об очень важной детали. Пожалуй, многих из нас пугали такими случаями, когда человек добросовестно приобретал квартиру, расплачивался с продавцом, делал в ней ремонт, вселялся и какое-то время мирно наслаждался прелестями жизни – до тех пор, пока на пороге этой квартиры не появлялся некий гражданин (чаще всего – родственник бывших владельцев объекта недвижимости) и с угрюмой улыбкой говорил о том, что совсем недавно «откинулся с зоны» и решил поселиться там, где прописан. Когда до недавних пор счастливый новый владелец жилплощади бежал в ЖЭК, то выяснялось, что неожиданный гость был действительно прописан в данной квартире до момента его определения в места не столь отдаленные и имеет совершенно законные права на жилплощадь. Грустная, но правдивая  история.
 
Добавлю, что кроме граждан, находящихся в заключении, добросовестного приобретателя также может ожидать сюрприз в виде лиц, находящихся на принудительном лечении, либо призванных в ряды вооруженных сил.
 
Бывают и такие нетривиальные случаи, когда неожиданные совладельцы объекта недвижимости достаются по наследству не от предыдущих владельцев квартиры, а от тех, кто был хозяином до них. Бороться с этой проблемой можно лишь одним способом – тщательно исследовать всю историю прописки в квартире, которая вас заинтересовала. Хотя, если проявить творчество и «коррумпировать» работника ЖЭКа, то вам могут показать одни документы, в которых кроме хозяина не будет прописан ни один человек, а на самом деле все будет несколько иначе. В принципе, в последнее время ряд страховых компаний предлагают страховать данного рода риски, которые они называют «титульными». Стоимость данной услуги – около 1% от реальной стоимости квартиры.
 
Следующий тонкий момент связан с пропиской несовершеннолетних детей. Дело в том, что по действующему законодательству, если родители, имеющие малолетних отпрысков, имеют желание продать объект недвижимости, для этого необходимо согласие опекунского Совета. Данное разрешение дается только в том случае, если продавцы предъявят документы подтверждающие, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. То есть – дети должны иметь место для проживания, при этом удельный размер жилой площади, приходящийся на одного ребенка, должен быть не меньше, нежели аналогичный показатель в продаваемой квартире. Именно в силу этой причины в газетных объявлениях о продаже квартир и домов нередко можно встретить строчки «без опекунского». Эта проблема абсолютно несопоставима с описанным в предыдущем абзаце и отягощает не покупателя, а продавца. Исключение составляют те случаи, когда приобретатель не знает о том, что в приглянувшейся ему квартире прописаны несовершеннолетние дети, а сроки совершения сделки его поджимают. В таком случае лучше поискать квартиру, не отягощенную подобной проблемой. Для продавца самым простым выходом является следующий – до момента совершения сделки прописать ребенка в другую квартиру. Вот только не всем и не всегда это удается.
 
Еще одна проблема может быть связана с тем, что как в одноименном фильме люди имеют «привычку жениться». В соответствии с вступившим пару лет назад в силу Гражданским кодексом при продаже квартиры необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга на ее отчуждение (квартиры, а не супруги). Это необходимо по той простой причине, чтобы избежать ситуации, при которой в один отнюдь не прекрасный момент супруга хозяина квартиры начнет предъявлять на нее свои права.  Ко всему прочему, люди еще имеют привычку разводиться. Так вот совершенно не исключена следующая ситуация. Некий с некоторых пор свободный от уз брака гражданин продает принадлежащую ему квартиру. Через некоторое время состоящая с ним в разводе бывшая супруженица подает в суд заявление следующего содержания: «после расторжения брака выписалась из квартиры, принадлежавшей бывшему благоверному, не была нигде прописана, проживала у друзей, надоела им, думала вселиться обратно к нему в квартиру, а он – коварный – взял и продал ее. Не имею места для проживания, фактически – бомжую, наложите арест на оспариваемое имущество и вселите меня туда по решению суда».
 
В принципе, вероятность удовлетворения данного иска не слишком высока, однако при нашей судебной системе и не такое может произойти. А с учетом того, что время рассмотрения иска может длиться сколь угодно долго, жить в квартире, которая является обеспечением по иску (фактически – арестованная) - не слишком комфортно, по крайней мере,  в моральном плане. А  тем более распоряжаться ею – сдавать в аренду, продавать, что в принципе невозможно.  И еще, как мы знаем новым Гражданским кодексом фактически узаконены гражданские браки и здесь кроется отдельная весьма интересная тема – согласитесь, продавец квартиры вовсе не обязан ставить покупателя в известность о том, что он состоит в гражданском браке с некоей особой противоположного пола (а собственно говоря – почему именно противоположного? У нас же демократия). И ежели гражданской супруге, заручившись свидетельскими показаниями двух соседей о том, что нажитое непосильным трудом имущество в виде реализуемого объекта недвижимости, было приобретено во время нахождения в гражданском браке, то покупатель может смело распрощаться с половиной приобретенной квартиры.
 
Даже удостоверившись в том, что объект недвижимости точно принадлежит продавцу, что «льготные категории граждан» в нем не прописаны, что опекунский Совет не будет противодействовать сделке, а бывшая или гражданская супруга не подсунет «свинью» в виде судебного иска, ни в коем случае нельзя успокаиваться. Едва ли не важнейшим моментом является выбор правильного вида оформления предстоящей сделки. Нередко с целью экономии на уплате в Пенсионный Фонд и услугах нотариуса участники сделки фактическую куплю-продажу «маскируют» под дарение. Здесь имеются два нюанса. Во-первых, в течение срока исковой давности даритель имеет право изменить свою точку зрения и подать иск, в котором потребовать признать сделку недействительной (по ряду причин, временное помешательство, нахождение в состоянии аффекта, а лучше - принуждение к совершению заранее невыгодной сделки, et cetera).

В данном случае покупателю может не помочь даже расписка о получении денег, так как договор с юридической точки зрения первичен. Во-вторых, вводимое в действие новое налоговое законодательство может существеннейшим образом повлиять на базу налогообложения в том случае, если входящая цена объекта равна нулю (именно так дело и обстоит в случае с договором дарения). Более того, стоит напомнить, что полученное в дар имущество подлежит налогообложению, кстати – как и полученное в виде наследства. Подобный вышеописанному эффект может сработать против покупателя и в столь распространенном случае занижения истинной цены сделки (снова же с целью экономии на уплате налогов и на оплате услуг нотариуса). То есть ни в коем случае не следует забывать, что срок исковой давности составляет три года, и любое лицо имеет законом дарованное право оспорить ранее совершенную им же сделку.
 
Дальше идет следующая группа рисков, связанных с освобождением квартиры. Нередко, оплатив стоимость объекта недвижимости, его новые хозяева, придя  после выезда хозяев предыдущих обнаруживают, что в квартире отсутствуют внутренние двери, окна, сантехника, выключатели. Поэтому, я бы рекомендовал покупателям четко прописывать в договоре купли-продажи эти нюансы. Более того, имеет смысл недоплатить долларов 200-300 (отразив это в договоре), которые продавец получит только после того, как покупатель убедится, что тот при выезде не демонтировал балкон.
 
Не менее важным моментом стоит считать и четкое указание в договоре перехода права собственности времени освобождения квартиры иначе придется это делать через предъявление судебного иска. То же самое можно сказать и о выписке бывших хозяев из уже не принадлежащей им квартиры.
 
Не секрет, что многие хозяева объектов недвижимости, желая исправить недоработки проектных организаций, производят самовольную перепланировку квартир. Конечно, не всегда это приводит к последствиям, подобным произошедшему летом 2003 года на улице Красноармейской (когда практически обвалились несколько этажей добротного дома),  однако и здесь есть «подводные камни». Так, незаконная перепланировка – а 99,9 процентов случаев изменение внутреннего строения квартиры носят именно такой характер – ведет к довольно печальным последствиям. По оценкам специалистов для того, чтобы «узаконить» в БТИ вышеописанные изменения необходимо заплатить сумму в 1000 долларов США.

Один мой знакомый, у которого в результате проведенного ЖЭКом рейда была выявлена перепланировка, не пожелал добровольно расстаться с такой суммой. В результате по решению суда ему было предписано уплатить штраф (составивший около 700 долларов) и узаконить изменение плана квартиры (около 250 долларов, если идти описанным в соответствующих нормативных документах путем). При всем богатстве выбора другой альтернативы нет (Помните рекламу НПО «Альтернатива»?). В общем, вероятность того, что в купленной вами квартире обнаружат неузаконенную перепланировку не так уж высока, однако лучше заставить предыдущих хозяев провести соответствующие действия перед заключением договора купли-продажи, либо уменьшить сумму сделки на расходы, связанные с вышеописанным.
 
Конечно же, в одном материале невозможно описать все многочисленные нюансы и «подводные камни» сделок купли-продажи объектов недвижимости. Однако будем надеяться, что несколько приведенных в данном материале случаев смогут предостеречь будущих счастливых владельцев недвижимости от ряда неприятностей. А если еще и цены действительно начнут снижаться…
 
Станислав КОРОЛЮК, "Олигарх"

comments powered by HyperComments

Последние